地鎮祭とは

地鎮祭の意義
日本では、古くから家を建てるとき、祭りと言うことが必ず行われてきました。祭りは、元来、神にまつらい(帰服)、神の恩恵に感謝し、神々のご照覧のもとに、常に正しく、明るく、睦まじく生きようと願う人々の神々に対する崇敬を表したものです、このような神々への崇敬の心をもって執り行われる行事が地鎮祭です。地鎮祭は、一般に、神式で行われています。神官が主斉し、参列者の心身を祓い清めて、その土地の守護神をお迎えし、神饌(神が召し上がる神酒、食物)を供え、祝詞(のりと)を捧げて、工事の無事進工、竣工と、土地・建物の安全、堅固、弥栄を祈願して古式に則って行います。

地鎮祭の順序と作法
1.修祓(しゅばつ)の儀 〜神官が執り行う〜
参列者の心身を祓い清めて、神に近づく行事です。

2.降神(こうしん)の儀 〜神官が執り行う〜
払い清めた祭場に神をお迎えする行事です。

3.献饌(けんさん)の儀 〜神官が執り行う〜
神饌を供える行事です。  

4.祝詞(のりと)奏上 〜神官が執り行う〜 
最も厳粛、かつ最重要行事です。  

5.切麻散米(きりぬさんまい)の儀 〜神官が執り行う〜
祭壇に供えられた神酒、米、塩、切木綿を中央及び四隅にまいてお祓いをする行事。

6.鍬入(くわいれ)の儀 〜関係社が行う〜
苅入(かりそめ−鎌入れ)および穿初(うがちぞめ−鍬入れ)と鋤入れの行事です。
鎌入れ−設計者 鍬入れ−施主 鋤入れ−建設業者

7.玉串奉奠(たまぐしほうてん)の儀
玉串を捧げ、神への崇敬の心を表す行事です。

8.撤饌(てっせん)の儀 〜神官が執り行う〜
神官が神前に進み、神饌を上げる行事です。

9.昇神(しょうしん)の儀 〜神官が執り行う〜
降神の儀でお迎えした守護神を元の御座にお返しする行事です。

10.直会(なおらい)の儀
関係者が、神饌の神酒のおさがりを頂戴して、関係者の和楽を尊ぶ行事です。

※祭場に入る前に行う手水(てみず)の儀がありますが、普通、省略しています。



祭場の位置
祭場の位置は、南向き、または、東向きとします。北向きは絶対にさけなければなりません。神座は、太陽に向かっていなければなりません。

祭典用具
地鎮祭に用いる品物、用具には、施主側が揃えるものと、神社側が用意するものがあります。

(施主側が揃える物)
神饌用
米(約3合) 神酒(1升) 塩(コップ約1杯)
海の幸(鯛、スルメ、コンブ、ワカメ、ヒジキ等)
野菜(大根、人参、なす、きゅうり、キャベツ等)
果実(りんご、みかん、バナナ、梨等)
竹、シメ縄、鎌、鍬、鋤、砂、手水用具、神酒拝載用の盃(茶碗、コップ等)

(神社が用意する物)
鎮物、榊(ヒロモギ、大麻、玉串)紙重(しで)(ヒロモギ、大麻、玉串用)半紙、瓶子、切麻、三方、案(台)

※祭典用具について、近年では施工業者が施主及び神社と打ちあわせて決めていますが、施工業者が一切を取り仕切ることがあります。


神社に対する謝礼
直会が終わりましたら、施主から神官に謝礼を奉納します。
工事関係者への祝儀は普通は不要です。
なお、地鎮祭は、施主の希望により、神式以外で行われることがあります。本来は神道の儀式であり、仏式、キリスト教徒の方などのためのスタイルもあるものの、多少微妙な問題もあるかもしれません、ただ、当然神式でやると思っている建築会社もありますので、やらない場合、あるいは、神式以外でやる場合はあらかじめはっきり伝えておきましょう。

上棟式について

上棟式(棟上げ式)の意義
上棟式は棟上げ式または建前ともいわれ、柱、梁、桁、力板などの骨組みが完成した後、棟木を取り付けて補強する際に行う儀式のことです。本来は棟梁自身が建物が完成するまで、災いが起こらないようにとの願いをこめて行うものでしが、近年では建主が工事関係者に気持ちよく仕事を進めてもらうためのもてなしの意味が強くなっているようです。但し、必ずやらなければならない物ではありません。

建主側の心得
当日は、棟梁を囲んで大工、とび職、左官などの労をねぎらうことに心がけます。
酒宴を設けることがありますが、運営については棟梁や施工会社に相談するのが良いでしょう。
特に最近は車で現場に通う工事関係者が多いことや、酒を飲まない人がいることなどから缶ビールや瓶入りの酒、折り詰め料理を持たせるケースも増えています。地域によっては、町内の役員や近所の人を招いたり、棟木の上から餅やおひねり(御捻=金銭を紙に包んでひねったもの)をまいたり、隣近所に赤飯を配るなど、さまざまな祝い方があるようです。

「ご祝儀」と「内祝品」の体裁
(上棟式のご祝儀)
当日関係者に配るご祝儀の金額は、棟梁や工事責任者に相談の上、額を決めましょう。一般的には、大工、とび職、左官などは棟梁や責任者の3分の1くらいのようですが、人数分用意し一括し手渡し、棟梁や責任者から配ってもらうことが一般的のようです。

(上棟式の手土産や引出物)
赤飯、日本酒に鯛、するめ、かつお節、紅白の餅、まんじゅう、お茶、海苔、菓子折など

日取り等の決め方
日取りややり方は、営業担当者または、工事担当者とよく相談して決めます。
日取りとして「三隣亡」という日は、近隣の人に災いが及ぶとして、近隣の人がいやがることがあります。

三隣亡の意味・・・暦注の一。この日に建築をすれば火事を起こし、近隣三軒を焼き滅ぼすといって忌む。ちなみに三隣亡は旧暦1・4・7・10月は亥(い)の日、2・5・8・11月は寅(とら)の日、3・6・9・ 12月は午(うま)の日がそれにあたります。ただし、旧暦といっても、二十四節気によって新しい月が始まると定められている。

 

住宅性能評価制度について


住宅性能評価制度とは
〜住宅品確法の3本柱のひとつです〜

住宅に関しては、自動車や電化製品のように、比較検討する共通の「ものさし」がなく、素人である住宅取得者には性能の違いが今ひとつわかりませんでした。そこで、住宅取得者が前もって性能の違いを比較出来るようにしたのが「住宅性能表示制度」です。耐震性、省エネ性など定められた9項目にわけ、設計・施工の性能を等級により具体的に明示したもので、性能の違いが一目でわかるうえに、着工前に欲しい性能の等級などを決めることができます。また、希望により有償で第三者機関が、指定通りの性能であるかをチェックしてくれますので、信頼性が高くなります。

品確法
住宅の品質確保の促進等に関する法律。
品確法は3つの柱からなっています。

1)新築住宅に対する瑕疵担保期間(10年間)の義務化
新築した住宅の基本構造部分に関して、完成引き渡し後から10年間になんらかの瑕疵が見つかれば、工務店や不動産業者に対して、無料補修などが義務づけられた物です。
注)構造のみですべてが無料ではありません。

2)住宅性能表示制度の新設
事前に比較検討出来るように住宅性能の表示ランクなどが設けられ、希望により設計時と竣工時に、第三者の評価機関がその性能を有償で確認する制度です。
義務ではなく、任意の制度です。
注)申請費用は基本的に施主負担となります。

3)住宅専門の紛争処理機関の設置
住宅トラブルを迅速・公正・円滑に解決していくための専門機関が新たに設けられます。

性能表示9項目 ※最低ランク(等級1)でも建築基準法はクリアしています。



●住宅性能保証制度

引き渡しから10年間の保証(短期保証2年・長期保証10年)
一戸建住宅から分譲・賃貸共同住宅まで、すべての新築住宅にご利用いただける保証制度です。
住宅品質確保保進法で義務化された10年保証をしっかりバックアップしてくれます。
この制度を利用すると、住宅金融公庫融資の「100万円の特別加算」が受けられます。

保証内容
登録業者は保証開始日から最長10年間にわたり保証住宅の保証を行います。保証等の対象となるのは、保証開始日から3年以降です。保証の対象となる事故の修補費用から免責金額を除いた額の80%が保険金額金等として支払われます。
万一、業者が倒産した場合でも、10年間の長期保証について保証の対象となる事故の補修費用から免責金額を除いた額の80%が住宅取得者に保険金等として支払われます。

住宅登録料の目安
住宅登録料
一戸建住宅=住宅価格×登録料率(消費税込み)
共 同 住 宅=15.75万円*+住棟価格×登録料率(消費税込み)
  *住棟価格5億円までの場合

■一戸建住宅の登録料率



■共同住宅の登録料率
物件の規模により異なりますので、事務期間にてご確認下さい。
建物の回数棟に応じて設定されています

住宅完成保証制度について

住宅完成保証制度とは
住宅建築業者の倒産などによって、家が完成する前に工事が中止になってしまった場合、工事を引き継いでくれる建設業者を探さなければならないうえに、追加費用がかかったり、前払い金が戻ってこないなど、大きな負担や損害を被ることになりかねません、こうした事態に備え、被害を最小限に押さえて家を完成させるための制度が“完成保証制度”です。国庫の補助金と損害補償のサポートを併せて保証の基礎とする、確実で安定した公的な制度です。

制度のしくみ
保証対象となる住宅工事は、発注者が個人である工事請負契約に基づき建築される新築一戸建住宅工事(併用住宅可)で構造は問われません。
この制度を利用する住宅工事については、登録業者か説明を受けた後、機構指定の工事請負契約約款に基づき、工事請負契約を締結します。その後、登録業者が機構に工事完成のための保証委託契約を申請します。
その後申請を機構が承認すると、登録業者と機構との間で保証委託契約が成立し、同時に発注者と機構との間でも自動的に保証契約が成立します、機構が保証書を発行したら、登録業者は開始するのです。

住宅完成保証制度の図
詳しくは 右  


事故発生時
(1)住宅建設業者の倒産等により工事が中止した場合は、発注者は機構へ連絡します。
(2)代替履行に向けて保証手続きを開始します。
(3)機構は発注者からのご希望により代替履行業者候補の斡旋をしてくれます。
(4)発注者は代替履行業者に残工事を発注します。
(5)代替履行業者は残工事を行います。
(6)住宅の完成を確認後、機構から、補償金が保証契約に応じて支払われます。
※保証事故が起きて、代わりの建設業者が工事を継続する事を“代替履行”といい、代わりに工事を引き継ぐ業者を“代替履行業者”と言います。

完成保証料
物件ごとに完成保証料が必要です。保証料は保証限度額に保証料率を乗じて算出します。
(保証限度額とは支払われる保証金の上限にあたる額で、請負金額と保証割合から算出します。)
完成保証料の算出表

税務について

固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日を基準日として、土地、家屋の所有者に対して課税されるものです。土地や家屋の評価額は、各市町村毎に固定資産税独自の方法で評価された固定資産税評価額で行われます。この額は実際の価格よりもかなり低く評価されているのが一般的です。また、市街化区域では都市計画税(固定資産税評価額×0.3%)が同時にかかります。固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%(税率は2.1%を上限として各市町村毎に決めるため一定ではない)ですが、新築住宅や住宅用地に対しては固定資産税軽減の特例があります。

<新築住宅の軽減の特例>
・床面積が50㎡以上、280㎡以下(戸建て以外の貸家住宅は35㎡以上280㎡以下)
・店舗、事務所併用住宅では、床面積の2分の1以上が居住用として使われていること。
以上の場合は、床面積120㎡までの部分の固定資産税は新築後3年間(3階建以上の耐火・準耐火構造の場合は5年間)2分の1に軽減される。

<住宅用地の軽減の特例>
現に人の居住する家屋の敷地で、家屋の床面積の10倍の面積を限度として、住宅用地に対する固定資産税は、小規模住宅用地(200㎡以下)として課税標準額の6分の1に軽減される。

不動産取得税
土地や建物を取得したときに1度だけかかる税金です。税率は住宅用建物の取得でその価格の3%ですが、課税されるのは実際の取得価格に対してではなく、それより低く評価されている固定資産税評価額で評価されます。新築住宅の場合、次の条件を満たせば、固定資産税評価額から1,200万円が控除される軽減措置があります。

・床面積が50㎡以上、240㎡以下(戸建て以外の賃貸住宅は40㎡以上240㎡以下)
この場合の税額は、(固定資産税評価額−1,200万円)×3%となります。カッコ内の金額が23万円未満であれば、不動産取得税はかかりません。また土地や建物の取得したときは、その種類、所在地、年月日などを都道府県知事に申告することが必要です。

登録免許税
土地の所有権の移転登記、新築住宅の所有権保存登記、また資金借入時の不動産を担保にする抵当権設定登記などの登記には、登録免許税が掛かります、税額は、(課税標準または借入金額)×税率で、課税標準とは固定資産税評価額をもとに計算されます。新築住宅の場合、

・取得ご1年以内に保存登記すること。
・床面積が50㎡以上。
・市区町村長の発行する専用住宅証明書(所在地の市区町村建設課で交付)

 上記の条件を満たしていれば、所有権の保存登記の税率は、1000分の6から1000分の1.5の軽減措置を受けることができます。また、新築住宅のために組んだ住宅ローンの抵当権設定登記に対しても、同様の条件で1000分の4から1000分の1の軽減措置を受けることができます。ただし、住宅金融公庫が抵当権を設定する場合は非課税です。

住宅ローン減税制度
改正前は、平成16年度1月日以降入居分は最大25万円の減税が最長6年間適用されるだけで、平成17年以降入居分からは廃止される予定でしたが、改正後平成16年入居分は平成15年実施の制度をまるごと1年延長させ、平成17年入居分から平成20年入居分までは、階段的に減税規模を縮減させながら残存させ、それ以降は廃止される見込みです。


◆控除対象となる家屋等◆


特定の居住用財産の買換え(交換)の場合の長期譲渡所得の課税特例の延長
居住資産を譲渡して譲渡損失が発生した場合の救済措置として、損益通算や繰越控除などの制度がありますが、譲渡益が発生する場合は、3,000万円の特別控除との選択により、居住用財産の買換特例制度が利用できます。


◆居住用財産の買換特例の内容◆




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